【コロナ】コロナ融資
こんにちは！
先日コロナ融資の申し込みをしてきました(^^)
今後何が起こるか分からないので、
念のため資金を厚くしておきたいと思ったからです。
融資の条件は以下の通りです。
期間：10年（3年間元本返済据え置き）
金額：1年分の経費相当額
金額については、減額される可能性があるとのことなので、
できるだけ多くの金額でお願いしておきました。
繰り上げ返済の手数料もかからないとのことなので、
3年が経過したら一括返済することも視野に入れています。
なお、資金使途は問わないとのことですが、
あくまでも予備資金としておこうと思います！
物件価格も下がってきて、良さそうな物件が増えているので、
新規物件の購入費用に充てたい…という誘惑と戦うことになるかもしれませんが(笑)
それでは、ありがとうございました！
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【コロナ】家賃滞納発生中
こんにちは！
ついにきましたね、家賃滞納です(;’∀’)
私が保有している物件で1部屋家賃滞納が発生しています。
滞納家賃は約2か月分です。
コロナの影響であれば補助金等が使えるかと思いますが、
管理会社いわくそもそも連絡がとれない状況とのことです。
最悪の状況ではないようですが…
そして、滞納があったのは私が物件を購入する前からの入居者さんで、
保証会社や連帯保証人を付けていない状況でした(;’∀’)
時期が時期だけに、できるだけ協力してあげたいと思っているのですが、
状況が分からないと協力のしようがないので、
とにかく連絡がとりたいですね( ;∀;)
あとは、いまさらですが中古物件を購入した際に、
家賃保証会社をつけていない入居者さんがいたら、
大家負担で入れてしまうのも良いのではないかと思いました！
（費用との相談ですが）
ただ、家賃保証会社でさえ倒産している状況のようなので、
何が起こるか分かりませんね。
とにかく今は、
①できるだけ資金を厚くしておくこと
②収入源を増やしておくこと
が重要ですね！
それでは、ありがとうございましたm(_ _)m
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【コスト編】広告料
こんにちは！
今回は入居募集に係る広告料について書いてみたいと思います！
入居付けに苦労しない都心や一部の地方においては、
広告料が発生しない場合もあるようですが、
私が持っているのは地方物件のため広告料の支払いが必須になります(;’∀’)
実際に私が支払っているのは家賃の1～2か月分が多いですが、
激戦区では3か月以上もざらにあります。
この広告費については、上乗せすればするほど入居が決まるというわけではない
点に注意する必要があると思います。
そもそもの募集条件が上手く設定できていなければ、
いくら担当者さんがゴリ押しで紹介したとしても、入居につながらなかったり、
入居してくれたとしても家賃が高いということに気づいて
比較的短期で退去してしまうこともあり得ます。
そのため、募集家賃と広告料もバランスを見て設定する必要がありますね。
募集条件が同じであることを前提とすると、
広告料を上乗せして担当者のやる気を高めることで、
早く入居が決まるのであれば、そちらの方が利益が残るかもしれません。
そこは、その物件のあるエリアや業者さんの状況によるので、
良く客付け担当者さんと話をして決めるのが良いと思います！
そして、私がやってみて有効だと思ったのが、
家賃の数か月分の枠を客付け担当者さんに与えて、
その中で柔軟に対応してもらうことです。
その枠内で会社の広告料にするのか、
お客さんのフリーレントに使うのかを状況に応じて決めてもらっています。
なお、広告料の渡し方ですが、担当者個人へ謝礼として渡すのが有効な場合もあるので、良く話を聞いてみてください。
店長公認の場合や非公認の場合もあるので、
くれぐれも聞くタイミングには注意してあげてください(笑)
余談ですが、業者さんによってはプライドとして
決まった広告料しかもらわないというところもあると聞いたことがあります。
ただ、これはかなり稀なパターン化と思います。
以上、広告料絡みはその物件によって状況がかなり変わるので、
自分で状況を良く考えることと、
客付け担当者さんとも良くディスカッションしてみるのがいいと思います。
それでは、ありがとうございました！
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【お得編】クレジットカード
【お得編】クレジットカード
こんにちは！
今回は不動産投資におけるクレジットカードについて書いてみたいと思います。
不動産投資をされている方は、経費の支払いをカードにするだけで、
ざくざくポイントが貯まっていくと思いますが、
皆さんは何のカードを使っているでしょうか？
一番良く聞くのがSPGアメックスカードですが、
これを使うと高級ホテルにただで泊まれるようです。
しかし！！
私はあまりそういうところに行きません(;’∀’)
高級ホテルに泊まるもの勉強だという話もよく聞きますが…
そんな私のメインカードは、
新規発行を停止している幻のリクルートカードプラスです！
私の中ではこのカードが最強となっています。
還元率2%で、ポイントはポンタにすることができるので、
コンビニやドラッグストア等で使えます！かなり助かってます！
いつか還元率が改悪されそうですが、それまでは愛用したいと思います(^^)
とにかく、経費でクレジットカード払いにできるものは、
全てそうするべきかと思いますので、
口座振替えになっているものがないか一度チェックしてみてもいいかもしれません！
完全に雑談でした。
それでは、ありがとうございました！
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【コスト編】敷地外駐車場
こんにちは！
今回は敷地外駐車場について書いてみたいと思います！
私が持っている物件は地方にあるので、駐車場が必須になることが多いです。
駐車場が確保できなければ、全く入居が決まらないことも多々あります。
必要台数は基本的に、単身物件では1台以上、
ファミリー物件では2台以上となることが多いと思います。
そして、この台数を敷地内で確保できない場合には、
近隣の月極駐車場で確保することになるかと思います。
ここで重要になってくるのが、敷地外駐車場までの距離です。
私が客付け業者さんに相談したところ、
敷地外駐車場は物件から徒歩3分が限界と言われることが多かったです。
それ以上かかる場所に確保できても、入居付けに支障が出ることもあります。
このラインはエリアによって違うかと思うので、良くヒアリングする必要があります。
そして、もし駐車場が必須の物件で、その範囲内で必要台数を確保できない場合には、
基本的に購入をパスします。
以上が物件購入時に私が注意している点です。
次に費用削減についてですが、以下のパターンがあるように思います。
①敷地内駐車場のラインを引き直して、駐車できる台数を減らす
②貸主さんに減額交渉
③近隣の土地を購入して駐車場にする
①については、敷地内に駐車場がある物件の場合、
ラインを引き直せば台数が増えることがあります。
軽自動車用の駐車スペースを作れば、使用面積が減るので、
その分台数を多くすることができるかもしれません。
②については、単純に減額交渉することです。
この際気をつけないといけないなと思っているが、
近隣と比較して既に安い金額で借りている場合です。
特に地方物件では、地主さんが安く駐車場を貸してくれているパターンがあり、
ご機嫌を損ねるとまずい状況もあるようです。
お歳暮などの季節の挨拶が必須ですね。
③については、そもそも駐車場用地を購入してしまえば、
ランニングコストはかからなくなります。
また、「他人から借りている」という状況がとても大きなリスクになっているので、
その点からも検討する価値はあるかもしれません。
将来的に駐車場として使えなくなる可能性もあるからです。
ただし、安易に購入してしまうのではなく、
投資効率や資金状況を考えて判断する必要がありますね。
それでは、ありがとうございました！
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【コスト編】水道料金
こんにちは！
今回は水道料金について書いてみたいと思います！
水道代の発生パターンとしては以下の3パターンかと思います。
・別計測で大家さん・入居者さんがそれぞれ実費支払い
・一括計測でいったん大家さんがまとめて支払い、入居者さんから定額をもらう
・一括計測でいったん大家さんがまとめて支払い、入居者さんから実費をもらう
水道料金の単価はそのエリアで決まっているので、
電気を新電力に変えるような単価を下げることはできません。
そのため、費用を減らすには、使用量を減らすか、
入居者さん負担を多くして差額を利益とするかしかないと思います。
具体的には以下の2パターンくらいしかないと思います。
①共用部水道を使えないようにする（共用部清掃時のみ使用）
②入居者さんから定額をもらう場合、実費を上回る水準の金額を設定する
①については、共用部水道を使うのは、清掃時くらいかと思いますが、
たまに聞く話としては、共用部水道で車の洗車をする入居者さんがいて、
水道代金が結構高くなっているケースです。
その場合には、蛇口の取っ手を取ってしまうか、
栓のフタに鍵をかければよいと思います。
ただ、それによって退去されることもなくはないので、
状況を見て判断するのが良いと思います。
②については、一括で大家さんに請求がくる場合が前提ですが、
中古物件の場合、水道代の清算方法はそれまでの方法を引き継ぐのが
基本のため、後からは変更しにくいと思います。
今まで定額2,000円を請求していたところを、
今後入る入居者さんには定額3,000を請求するようにするということはできます。
これは募集条件になるので、これも状況に応じて判断することになると思います。
ただし、一部例外を除いては、水道代金自体はそれほど大きくないと思うので、
そこまで頑張る必要はないと思います。
ガツガツやりすぎて、退去につながったり、
入居が決まらないということがないようにしたいところですね。
それでは、ありがとうございました！
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【コスト編】電気代
こんにちは！
今日は物件共用部の電気代についてまとめてみたいと思います！
一般的な賃貸不動産に係る電気の契約としては、
「従量電灯」（共用廊下や階段の照明を点灯させる電力）と
「低圧電力」（エレベーターや給水ポンプ等を動かす電力）があります。
さらに太陽光発電設備を設置している場合には、
「定額電灯」がかかる場合もあります。
この電気代の削減方法は以下の主に4つがあると思います。
①新電力に切り替える
②LED電球にかえる
③契約内容を見直す
④共用部電灯の点灯時間を調整する
まず、「①新電力に切り替える」ですが、
大手電力会社から新電力に切り変えると1割くらいの費用削減になる感覚です。
金額としてはそれほど大きくないかもしれませんが、
いったん変更してしまえば、その後は何もする必要がないので、
やらない手はありません。
過去の電力使用実績があれば計算は比較的簡単にできるので、
一度見比べてみるといいと思います。
次に「②LED電球にかえる」ですが、蛍光灯を使っているのであれば、
LED電球に変えてみるのも良いかもしれません。
電灯に係る電力使用量を7割程度カットできると思います。
交換費用については、
一括購入する場合にはある程度のまとまった費用がかかりますが、
リース契約や割賦購入ができる会社もあるので、
とりあえず一度シュミレーションをしてもらうのもいいかもしれません。
ただ、皆さんお気づきのように、
業者さんがするシュミレーションをそのまま鵜呑みせず、
内容を自分で良く確認する必要があるのでご注意ください。
なお、私は一括で購入して交換したのですが、費用は電球数21個で11万円程度、
投資額回収期間は3年程度を見込んでいます。
次に「③契約内容を変える」については、
必要以上のアンペア等で契約している場合には契約内容を見直すことで、
電気代を安くすることができるというものです。
だた、アンペアを下げすぎてすぐブレーカーが落ちるようだと、
逆に手間の方がかかってしまうため、ぎりぎりにはしないほうがいいと思います。
最後に「④点灯時間を調整する」については、タイマーで電気がつく場合で、
季節によって時間の調整をこまめにすることで、
必要ない時間帯にまで電気をつけないように調整することができます。
ただし、こちらもケチりすぎて、暗くなっても電気がつかない状況にすると、
現入居者さんの不満につながったり、
暗くなってから内見するお客さんにとってマイナスのイメージを与えてしまうので、
過度にやるのはやめた方がいいでしょう。
以上をまとめると、有力なのは①と②で、
状況によっては③と④でも削減ができるという感じでしょうか。
それではありがとうございました！
PS.アメブロで副業編も書いているので覗いてみてください(^_^)/~
