【コスト編】定期清掃
今日は定期清掃について書いてみようと思います！
皆さん定期清掃は「どれくらいの頻度で」「誰が」行っているでしょうか？
①頻度
まず頻度ですが、
基本的に入居者タイプや地域柄によっても変わってくると思います。
私の場合は、まずシングル物件が月に2回、ファミリー物件が月に1回を基本とし、
管理会社へのヒアリング内容によって調整を加えています。
ただ、結局は現入居者さんの使い方にもよるところも大きいので、
実際に運営してみて調整していくイメージでやっています。
②依頼先
定期清掃を誰がするかですが、主なパターンとしては以下の通りかと思います。
・自主清掃
・管理会社にお願い
・シルバー人材センターにお願い
・便利屋さんにお願い
私は自主清掃はしませんので、全て外部に依頼しています。
その時は、まず各地域のシルバー人材センターに依頼します。
圧倒的にコストが安いからです。
月に2回の清掃で4,000円はいかないくらいで対応してもらっています。
（物件規模によりますが）
ただ、このシルバー人材センターは地域によっては、
対応してくれる会員さんがいない場合があり、
その時はお断りされてしまいます( ;∀;)
私が保有している物件でも2物件程お断りされた経験があります…
次に、シルバー人材センターに頼めない場合には、
管理会社か地域の便利屋さんにお願いするようにしています。
基本的には管理会社になることが多いですが、
あまりにも高い場合は地域の便利屋さんにお願いすることもあります。
私が保有している物件では1件そのようにしています。
規模が大きかったこともありますが、月1回で3万円だったので(笑)
それが、便利屋さんにお願いしたところ、
半額でお願いすることができました。
物件を綺麗に保つことは、効果は見えにくいですが、
確実に新規募集や長期入居につながるものですので、
全体的なバランスをみて運営していく必要がありますね(^^)
それでは！ありがとうございましたm(_ _)m
PS.アメブロで副業編も書いているので覗いてみてください(^_^)/~
維持すべき入居率
こんにちは！
今日は不動産投資をするにあたっての入居率について書いてみたいと思います！
今はサラリーマン大家さんがかなり増えてきたと思いますが、
入居率は平均するとどれくらいになっているでしょうか？
入居率を高く保つ意味としては、まず第一に当然、
実際の収入が増えるということがあると思います。
特にあまりよろしくない物件を購入した場合には本当に死活問題になります。
また、入居率を高く保つことによって、
「ある程度の金額で」売却できる可能性も出てきます。
（入居率が低いと場合と比較するとかなりの違いが出てしまいますね…）
見えやすい影響としては上記かと思いますが、
入居率を高く維持することの大切さを再確認する出来事がありました。
それは金融機関の反応が全く違うということです。
先日新規の金融機関担当者へ電話でヒアリングをしたのですが、
初めは明らかに乗り気ではなく、「また素人大家が電話してきたよ・・・」
という感じ(笑)がしたのですが、現在保有している物件の入居率の話になり、
入居率が100%に近いことを伝えると、
目の色？（声の感じ）が明らかに変わりました。
これまでいろいろな担当者と話した感覚としては、
だいたい95%を境に反応が違ってくる印象です。
物件を購入していくためには基本的に融資を受けることが多いと思うので、
こういった観点からも気合をいれて入居付けしていこうと思いました！
短いですが、今日はここまで。
ありがとうございましたm(_ _)m
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【コスト編】管理費
まずは物件の管理費についてまとめてみたいと思います。
自主管理をして物件に関連することを全て自分で対応する場合にはかかってきませんが、
私の場合は遠方に物件を持っているので、すべての物件で管理会社を入れています。
＜管理の主な内容＞
・家賃回収及び送金
・滞納督促
・入居者クレーム対応
・修繕手配
・入居者募集（客付けもお願いしている場合）
・退去対応
etc・・・
この管理料については、地域によりますが、
その月の月額家賃×5.5%（税込み）のことが多いと思います。
なお、実際の家賃に料率をかけることがほとんどなので、
空室が多ければ管理料の金額も小さくなります。
私の場合、実際には以下の3パターンでお願いしています。
①月額家賃×3.3% ※1物件
→その物件をぜひ管理したいということで相手側から提案があった率
②月額家賃×3.85% ※1物件
→その物件をぜひ管理したいということで相手側から提案があった率
③月額家賃×5.5% ※3物件
→その管理会社の通常管理料
④月額家賃×5.5%（空室有）又は8.8%（満室時） ※1物件
→その管理会社は通常7.7%だったので、この内容に交渉
管理料のインパクトとしては、例えば、家賃収入が年間1,000万円の場合、
5.5%だと55万円、3.3%だと33万円とその差は22万円となり、
なかなか大きい差になります。
ただ、この管理費は低ければ低いほど良いというわけではないと思っています。
管理料を下げることによって、管理会社のインセンティブが低下する可能性があることも考慮する必要があると思っているからです。
そのため、状況によって使い分けをしていくのがいいと思います。
例えば・・・
・空室があるときと満室時の料率に差をつける（例：空室有3.3%、満室時6.6%）
・管理料は相場より低くするが、その分客付けしたときの広告料を上乗せする
・客付けスキルが高く、自分で動いて決められるので管理料をとにかく下げる
・総合的に良いと判断した会社で料率変更に対応できない場合はそのまま5.5%
・管理料は少し高いが、担当者の目線が自分と合っており、相対的に手間がかからないのでそこにする
etc・・・
管理料の相談にそもそものってくれない会社や、
物件の魅力度合い等色々な要素で変わってくるので、
なかなか難しいところではありますが、色々と試行錯誤してみるのがいいですね。
目線としては、総合的に見た場合の利益の最大化！
ただし、自分だけで利益をひとりじめしない！
いずれにしても物件購入時に管理面を含めて検討することが重要かと思います！
色々考えてみると、自分も条件を見直す価値がありそうです(笑)
勉強あるのみ！それでは！
PS.アメブロで副業編も書いているので覗いてみてください(^_^)/~
不動産投資で利益を残すには
不動産投資で利益を残すには、いい物件を購入するということが一番ですが、
ブログコンセプトから、ここでは物件ありきで利益をできるだけ多く残すことを考えていきたいと思います。
利益を最大化するためには、当然ですが、
「①収益を最大化」し、「②コストを最少化」する必要があります。
（ただ、全体感や時間軸も考える必要があるのが難しい点ですが…）
ひとまず、私が思いつくそれぞれの要素を以下挙げてみました！
【収入最大化の要素】
□入居率を上げる
□家賃を維持する・高くする
□アンテナ収入
□自動販売機
□駐車場配置見直し
□プロパンガス会社の協力金
【コスト削減の要素】
□管理費
□広告料・担当者へのキックバック
□定期清掃
□電気代
□水道代
□受水槽点検
□浄化槽保守・清掃
□防犯カメラ
□敷地外駐車場
□無料インターネット
□火災・地震保険
□エレベーター保守
□各種リース代
□ごみ処分費用
□消防点検
□修繕費
□町内会費
□ケーブルテレビ
□除雪費用
□税理士費用
□固都税
□金利
□管理会社お付き合い費用（会費、手土産、定期広告等）
□銀行お付き合い費用（貸金庫、投資信託、保険等）
次回以降でひとまずコスト削減についてそれぞれまとめていきたいと思います。
これまである程度コストを削減する方向で動いていましたが、
それぞれまとめる中でさらなる削減をしていきたいですね！
ただ、単に費用が削減できればいいというわけではなく、他の要素も考慮しつつ、
全体感や時間軸も意識して最適化するという観点をもっていきたいと思います！
（なかなか難しいと思いますが…）
それでは今日はこのへんで！
ありがとうございましたm(_ _)m
PS.アメブロで副業編も書いているので覗いてみてください(^_^)/~
ブログコンセプト
はじめまして！
東京都在住で自営業をしつつ不動産投資をしている「たにた」といいます！
このブログは不動産投資に係る物件の運営に関する記事を書いていこうと思っています。
コンセプトは、『自分の知識の整理』と『妻に不動産投資を教える』です！
私自身は2017年に不動産投資をはじめ、地方に6棟の物件を保有していますが、
妻は今まで不動産投資に関りが薄く、私に何かあった時に困らないよう、
不動産の知識をつけてほしいと思ってこのブログを書いてみようと思います(; ･`д･´)
また、まだ私も知識・経験不足なところもあるので、
色々調べながら記事を書くことで、自分の実力の底上げもしたいと思っています！
記事は順次書いていくので、宜しくお願い致します。
PS.アメブロで副業編も書いているので覗いてみてください(^_^)/~
