【コスト編】管理費
まずは物件の管理費についてまとめてみたいと思います。
自主管理をして物件に関連することを全て自分で対応する場合にはかかってきませんが、
私の場合は遠方に物件を持っているので、すべての物件で管理会社を入れています。
＜管理の主な内容＞
・家賃回収及び送金
・滞納督促
・入居者クレーム対応
・修繕手配
・入居者募集（客付けもお願いしている場合）
・退去対応
etc・・・
この管理料については、地域によりますが、
その月の月額家賃×5.5%（税込み）のことが多いと思います。
なお、実際の家賃に料率をかけることがほとんどなので、
空室が多ければ管理料の金額も小さくなります。
私の場合、実際には以下の3パターンでお願いしています。
①月額家賃×3.3% ※1物件
→その物件をぜひ管理したいということで相手側から提案があった率
②月額家賃×3.85% ※1物件
→その物件をぜひ管理したいということで相手側から提案があった率
③月額家賃×5.5% ※3物件
→その管理会社の通常管理料
④月額家賃×5.5%（空室有）又は8.8%（満室時） ※1物件
→その管理会社は通常7.7%だったので、この内容に交渉
管理料のインパクトとしては、例えば、家賃収入が年間1,000万円の場合、
5.5%だと55万円、3.3%だと33万円とその差は22万円となり、
なかなか大きい差になります。
ただ、この管理費は低ければ低いほど良いというわけではないと思っています。
管理料を下げることによって、管理会社のインセンティブが低下する可能性があることも考慮する必要があると思っているからです。
そのため、状況によって使い分けをしていくのがいいと思います。
例えば・・・
・空室があるときと満室時の料率に差をつける（例：空室有3.3%、満室時6.6%）
・管理料は相場より低くするが、その分客付けしたときの広告料を上乗せする
・客付けスキルが高く、自分で動いて決められるので管理料をとにかく下げる
・総合的に良いと判断した会社で料率変更に対応できない場合はそのまま5.5%
・管理料は少し高いが、担当者の目線が自分と合っており、相対的に手間がかからないのでそこにする
etc・・・
管理料の相談にそもそものってくれない会社や、
物件の魅力度合い等色々な要素で変わってくるので、
なかなか難しいところではありますが、色々と試行錯誤してみるのがいいですね。
目線としては、総合的に見た場合の利益の最大化！
ただし、自分だけで利益をひとりじめしない！
いずれにしても物件購入時に管理面を含めて検討することが重要かと思います！
色々考えてみると、自分も条件を見直す価値がありそうです(笑)
勉強あるのみ！それでは！
PS.アメブロで副業編も書いているので覗いてみてください(^_^)/~
